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2022年二批次土拍收官,3大变化值得关注!

2022-07-14 15:16:31来源:四川知道
导读 2022年二批次土拍收官,3大变化值得关注!...

今日,为期三天的成都2022年二批次土拍落下帷幕,走上拍卖台的55宗土地,最终成交53宗,流拍2宗,合计2915亩,共吸金399亿元。

其中,11宗地块抽签成交,8宗地块溢价成交,34宗地块底价成交。

央/国企拿地41宗,民企拿地12宗。

本次土拍除依然沿袭今年一批次供地的“限价竞买+抽签竞得”拍卖方式,国资唱主角、南热依旧以外,从供地区域到土拍规则,再到成交特征,均出现了一些肉眼可见的变化。

土拍规则变化

1.此前集中土拍每宗地块报名需至少两家房企,本次一家房企即可报名参拍。

2.除青白江、新津之外,其他行政区均需按照“限房价、定品质、竞地价”的要求进行拍卖。

说人话就是,青白江、新津本次土拍不再限制清水房最高售价,也不再限制精装标准。

成品房方面,青白江+新津参拍的共计8宗地块中,仅青白江110.8亩要求成品房100%,其余7宗地块均未对成品房比例作出要求。

3.房地价差拉大

相较于此前的四次集中供地,本轮双集中土拍有两项成交指标值得关注,一项是房地价差走高(本文统计标准为:房地价差=最高清水限价-表面成交楼面价);一项是流拍率走低。

房地价差:本次土拍9000-25600元/㎡的房地价差为近两年两集中之最,同时值得注意的是,本次成交的53宗地块中,仅新都37.5亩地块房地价差低于1W元/㎡,为9000元/㎡。

其余地块房地价差均高于1W元/㎡,其中,分别被金牛国投、雍景(港投)拿下的金牛区47亩、63亩,房地价差达到2W元/㎡以上,分别为25600元/㎡、23500元/㎡。

流拍率:如果说2021年成都史上首轮集中供地,房企拿地热情高,流拍率为0%,那么,之后的三次集中供地,因为各方面因素,流拍率均在10%以上,这也侧面反映了市场较为低迷的现状。

今年二季度,正值全国(包括成都)政策松绑、信贷宽松的关键节点,因此,成都本轮供地走低至3.6%的流拍率也能从某种程度上提振市场信心。

供地区域变化

1.武侯、青羊供地占比上升,天新、高新有所克制

本次集中土拍,武侯区供地7宗,合计244.8亩,1宗位于红牌楼,6宗位于武侯新城(北区21亩因无人报名流拍),这基本算是武侯区的大手笔供地了。

要知道,今年一批次武侯新城才供应两幅土地,合计103.2亩;去年三个批次武侯总共供应4宗地块,合计295.75亩,这其中还包含131.12亩复星拿下的带产业地块,以及97.53亩成都轨道集团拿下的TOD地块。

再看青羊区,本次集中土拍青羊区罕见地“端上”了4宗地块,是近两年5次集中土拍中供地宗数最多的一次。

同时,本次青羊供应地块区位,一改此前主要位于非遗的特征,此次的4宗地块在外金沙、外光华、成飞均有分布,土地区位条件可谓优质。

与武侯、青羊的“慷慨出货”不同,此次高新区与天府新区的供地,相较此前几次双集中供地,显得克制许多。

高新区供地4宗:

新川仍是供地主力,占据3席(蜀道、陕西金泰首入新川)。

另外1宗位于大源天府四街,此为本次集中供地中最高清水限价地块,最终被交投以22500元/㎡成交楼面价+抽签竞得,地块清水最高限价34500元/㎡。

天府新区供地4宗:

1宗位于兴隆湖,最终被中铁天圆以10150元/㎡的底价拿下,需建设不小于9.13万㎡的安置房。

1宗位于锦江生态带、地铁5号线龙马站以南、剑南大道与武汉路交界处,交通条件优越,最终被华润置地以11600元/㎡+抽签竞得。

2宗位于天府新区煎茶街道,六环路以南、天府大道以西,其中,被天府产业投资拿下的62.6亩地块,与中意文化交流城市会客厅仅隔一条天府大道,属天府文创城规划范围内,目前区域开发程度较低。

2.华府“空窗”许久,终于供地

若要以牧华路为界,以南的怡心湖在今年一批次倒是成交了三宗地块,分别被保利、龙湖、成都翰云置业拿下;而牧华路以北的华府板块,已经很久没供地了。

本次集中土拍,华府板块74.4亩地块被龙湖以11500元/㎡的成交楼面价拿下。

这不仅意味着,华府板块以西、棠湖柏林城与中海云麓世家之间的区域进入崭新开发阶段,同时,也是龙湖继麓山、锦江生态带、怡心湖之后,深耕城南的又一重要标志。

3.郫都无供地

此前的四次集中土拍,郫都区每一个批次均有不同规模的供地,而本次土拍,郫都区无供地。

成交特点变化

1.联合拿地仅一宗地,为华发&锦江统建

相较前几次集中土拍联合拿地“井喷”的趋势,本次土拍成交的53宗地块中,仅锦江区三圣乡108.7亩地块被华发&锦江统建联合拿下。其余地块均为独立拿地。

2.依然国家队占主导,华润为最大赢家

本次成功出让的53宗地块中,央/国企拿地41宗,民企拿地12宗,依然是国资唱主角的局面。

其中,华润以斥资87.15亿、获地6宗的耀眼成绩,一举成为此次土拍的最大赢家。

3.正成多年后重出江湖

本轮土拍的第二天下午,久未谋面的正成出现在拿地名单中,有业内人士不禁发问:“是当年那个正成吗?”答案:是。

作为一家深耕成都20余年的本土房企,正成集团在成都开发的项目包括正成双楠格调、正成名城左岸、正成南庭、正成南郡、正成源筑、正成香城、正成东区1号等。

近年来聚焦正成新天地、正成光华梧桐等商业项目打造的正成,已多年没在公开市场拍地,此番以3100元/㎡的成交楼面价拿下温江74.7亩,是否意味着这个成都本土房企“老大哥”,要重出江湖了?

4.新进房企,已知6家

本次土拍场上,我们也看到了几个新鲜面孔,包含陕西金泰、鼎信长城(北京稳石)、雍景(港投)、湖北鑫统领、浙江楠盛、中铁城建等。其中,鼎信长城(北京稳石)、湖北鑫统领、浙江楠盛为民营企业。

中铁城建为中国铁建的大型建筑企业集团,总部位于湖南长沙,曾凭借三亚半山半岛商业街、沈阳地铁一号线、南昌铁路局科技大楼、长沙高端装备制造基地等获鲁班奖;广州大学城、广州亚运城、北京来广营住宅小区等获詹天佑奖......

还参建了我国首条完全拥有自主知识产权的中低速磁浮铁路——长沙磁浮快线、西北地区在建的最高双子塔楼——银川绿地中心301米双子座等国内标志性项目,建造水准不容小觑。

雍景全名为四川省雍景投资集团有限责任公司,是四川省港航投资集团有限责任公司(下文简称:港投集团)的二级子公司。据四川知道独家获悉,该企业目前在青白江、蒲江等地分别运营有乡村振兴开发项目。

而其母公司港投集团则成立于2019年9月29日,注册资金93.7亿元,主要从事港口航道建设运营、现代综合物流贸易投资运营、临港沿江现代产业投资运营及产融投资,控股泸州港、宜宾港、乐山港、南充港、广安港,集装箱吞吐能力占全省90%以上......并打造有犍为茉莉花温泉小镇、中法农业科技园、阆中水城等项目。

此次以9500元/㎡拿下金牛区93亩地块,是港投首次在成都公开市场进行拿地。

浙江楠盛是一家成立于2013年,发源于浙江省温州市的民营房企。

2004年至今,楠盛先后在温州主城、永嘉、泰顺、苍南、湖州、云南等地成功开发众多高端住宅项目,形成以房地产开发为主导的经营之路。

其在温州市开发的楠盛未来悦,于2021年拿下瓯北区销售套数、销售面积双料TOP1,可见其在温州的开发实力。

同年,楠盛进入四川,曾先后在资阳安岳、资阳乐至、成都邛崃落子,目前楠盛在建项目建面达186㎡,总投资达175亿。

此番,楠盛进入成都主城,以12900元/㎡成交楼面价拿下成华区11亩袖珍地块,后续项目将如何打造,我们拭目以待。

5.川内中小房企——鸿山加码成都

自贡房企鸿山:继去年第三批次土拍以6400元/㎡成交楼面价拿下新都区77.4亩纯住宅用地之后,鸿山本场土拍继续发力,再下一城。

7月12日上午场,鸿山以18900元/㎡成交楼面价+抽签的方式,拿下锦江区10.5亩地块,该地块清水最高限价34000元/㎡,为本轮供地清水限价NO.2,房地价差15100元/㎡。

【写在最后】

成都2022年二批次土拍完美收官,53宗地块成功出让。

充足的房地价差,为这53宗成交地块提供了宽裕的打造空间;多家新进房企看好成都发展潜力,争相入蓉;流拍率大幅下降,也意味着房企市场信心提升......

下半年,成都还有两场集中供地“大戏”将要上演,让我们一同期待。

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